Asuminen on kallista varsinkin suurissa kaupungeissa, ja monilla on vaikeuksia saada riittävää rahoitusta oman asunnon hankkimiseen. Eräs ratkaisu ongelmaan voivat olla niin sanotut välimallin hallintamallit (välimallin hallintamuodot, välimallin asuntoratkaisut tai välimallin tuotanto), jotka eivät edellytä suurta omarahoitusosuutta, ja joissa on sekä omistus- ja vuokra-asumisen piirteitä.
Kirjoittaja
Matti Vedenkannas
Johtava lainsäädäntöasiantuntija, OTT, VT
Tarkastus
Valtio tukee Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn tuotannon avulla ennen kaikkea kohtuuhintaista vuokra-asuntorakentamista. Omistusasumisella on kuitenkin useita myönteisiä puolia.
Vuokra-asuminen on pitkällä ajanjaksolla omistusasumista kalliimpi asumismuoto. Omistusasunto on myös pysyvä, eikä sen maksuja tasata toisten kohteiden kanssa. Omistamalla asunnon ihmiset pystyvät keräämään itselleen varallisuutta. Samalla asunnon omistaminen voi luoda yhteiskuntaan vakautta ja kotouttaa maahanmuuttajia.
Edistämällä omistusasumista voidaan myös estää niin sanotun väliinputoajaongelman syntymistä. Tällä tarkoitetaan sitä, että osa pieni- ja keskituloisista ei pääse valtion tukemiin vuokra-asuntoihin mutta he eivät myöskään pysty ostamaan omaa asuntoa.
VTV on selvittänyt aihetta äskettäin julkaistussa tarkastuksessaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA asuntopolitiikan toimeenpanijana sekä tarkastuksen taustamuistiossa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA omistusasumisen ja puukerrostalorakentamisen edistäjänä.
Välimallin hallintamalleissa on sekä omistus- että vuokra-asumisen piirteitä
Eräs tapa edistää omistusasumista voivat olla välimallin hallintamallit. Tällaisia malleja voivat olla asunto-osuuskunta ja vuokra-asunnon lunastaminen omaksi. Molemmissa malleissa asukkaan omarahoitusosuus on suhteellisen pieni, mikä madaltaa asunnon hankkimisen kynnystä.
Osuuskunnassa uusi asukas eli jäsen maksaa tyypillisesti osuusmaksun ja liittymismaksun sekä osuuskunnalle vuokraa, jolla lyhennetään osuuskunnan rakennuskustannuksiin ottamaa luottoa. Kun osuuskunnan yhteinen laina on maksettu, voidaan asukkaiden vuokria alentaa.
Vuokra-asunnon omaksi lunastaminen puolestaan perustuu siihen, että asukas maksaa ennen vuokrasuhteen alkamista asunnosta maksun ja tämän lisäksi sopimuskauden ajan vuokraa. Sopimuskauden jälkeen hänellä on oikeus lunastaa asunto omaksi.
Välimallin hallintamallien yleistymistä rajoittaa muun muassa lainsäädännön puute
Välimallin hallintamalleihin liittyy ongelmia, jotka estävät niiden yleistymistä. Rahoituslaitokset ovat haluttomia rahoittamaan asunto-osuuskuntien rakentamista. Keskeisenä syynä tähän on lainsäädännön puuttuminen, sillä asunto-osakeyhtiölain kaltaista sääntelykehikkoa ei ole olemassa. Vuokra-asunnon omaksi lunastamisen ongelmana on tällä hetkellä puolestaan se, että asukkaat eivät voi maksaa ARA-rajoitteiden vuoksi loppulainaosuutta pois ennen 20 vuoden sopimuskauden päättymistä.
Julkisuudessa esitettyjen tietojen mukaan ”vuokralla omaksi” -malli voisi olla eräs mahdollinen tapa korvata Helsingin hintasääntely (eli hitas-asuntotuotanto). Mallin ottaminen käyttöön Helsingissä merkitsisi samalla sitä, että hallintamuotoa tarjoaisi suuri toimija, Helsingin kaupunki. On mahdollista, että tämän jälkeen myös muut toimijat kiinnostuisivat asumismallista, jolloin mallista voisi kehittyä kuluttajille selkeä vaihtoehto asuntomarkkinoilla. Myös asunto-osuuskunnan yleistymistä voisi edistää se, että jokin suuri toimija – esimerkiksi suuri kaupunki tai valtakunnallinen osuuskunta – ryhtyisi mallin ”veturiksi”.
Omistusasumista voidaan tukea myös muilla tavoin
Omistusasumista voidaan edistää myös muilla tavoin. ARA ja rakennusyhtiö Pohjola Rakennus ovat syksyllä 2022 esitelleet kaksiosaisen rahoitusmallin, joka perustuu markkinaehtoiseen tasalyhennyslainaan ja valtion takaamaan tasaerälainaan. Tässäkin mallissa ihmisillä olisi mahdollisuus päästä kiinni omistusasuntoon varsin pienellä omarahoitusosuudella.
Myös nykyisin laajasti käytössä oleva asumisoikeusasunto on monille ihmisille askel kohti omistusasumista. Pienituloisen henkilön on mahdollista saada rahoitus asumisoikeusmaksulle, ja hän voi asumisoikeusaikana säästää omistusasuntoon. Lisäksi luopuessaan asunnosta asukkaalla on oikeus saada asumisoikeusmaksulle (15 prosenttia rakennuskustannuksista) rakennuskustannusindeksin muutokseen sidottu tuotto.
